天津今天的城市结构与大多数中国其他的城市不一样，如果外地人走在天津市中心的街道上，不看路面上的中文标识，好似来到了欧洲的城市，解放北路的罗马柱象征着权利和财富，五大道上的小洋楼法国元素，英国元素，西班牙元素的建筑风格此起彼伏，意大利风情区马可波罗广场上骑士雕塑比意大利米兰市的都精美，这样的城市塑造结果是甜果也好，苦果也罢，不能离开天津历史上的一段事情，全世界城市绝不尽有的局面，九国租界城市，掀开这个局面的始作俑者是英国人和法国人。
英法联军追赶着鱼群于1858年4月攻进大沽口，占据天津，清廷被迫接受了侵略者的要求，订立了中英和中法《天津条约》，又开放沿海的牛庄、登州、台南、淡水、潮州、琼州和沿着长江的汉口、九江、南京、镇江等地为通商口岸。1860年8月，英、法两国借换条约文本又挑起战火，大批军队攻陷大沽、天津，进而攻陷北京，烧毁圆明园。逃往热河的清帝咸丰，命其弟恭亲王奕近于同年10月在北京与英、法侵略者交换了《天津条约》文本，又订立中英、中法《续增条约九款》，即《北京条约》。续增第四款即为以天津都城海口作为通商之埠，天津开埠了，外国人来了。
1860年12月，英国公使卜鲁斯照会直隶总督恒福、三口通商大臣崇厚，提出划天津城东南海河右岸自紫竹林至下园一带为英租界，当时包括段庄、转角房、碾盘庄、高台子、菜市等村庄。其范围相当于∶东至海河，西至今大沽路，北至今营口道，，南至今彰德道。占地面积约为460亩。当时由英国皇家工兵队上尉戈鉴，会同一名法国工兵上尉执行划界任务。戈登初步设计了英租界内的道路、街区、河坝，奠定了英租界后来发展的基础。
据《驻津英国工部局所辖区城地亩章程》（简称《英工部局章程》）第一条规定;租界系指该区域由中国政府永久租于英国政府。在执行中，英国领事将中国土地分段分号以高价租给若干英国洋行或外商，签订为期99年的皇家租约。1894年甲午战争后，德、日两国相继要 求开 辟租界;英国乘机借口洋行日多，侨民日众，租界不敷应用，要求将英租界自海大道（今大沽路）向西扩展到墙子河内侧的围墙（今胜利路北侧），计地1630亩。这本是无理要求，但天津海关道唐绍仪竟发出布告予以承认，这是所谓的一八九七年扩充界。在英租界之南，沿海河右岸，今开封道北，有美租界130亩;1902年，英、美两国私相授受，也并入英租界内。这就是南扩充界。同年12月23日为天津海关道明令承认。
1900年义和团运动后，英驻北京大使萨委派驻津领事金球，以存留作为英国日后扩充租界之用为名。凭藉当时所取得的军事、政治的霸权，迫使清廷签订合同，将租界又推至围墙以外，越过墙子河《令胜利路）向西直到旧海光寺大道（今西康路），南沿马场道到佟楼，计地3928亩，称为墙外推广界。1903年1月14日，天津海关道出示布告，声明同意英国当局管理。1924年北洋军阀政府直隶交涉署又予以正式承认。总计天津英租界先后三次扩张，占地共达6149亩，在天津外国租界中占地面积最广。每亩每年向中国政府交纳钱粮1500文。
此外，英帝国主义还以越界筑路的手段，侵占了租界以外的大片土地。1886年，天津海关税务司德璀琳，经直隶总督李鸿章赠予，攫取了佟楼迄南向西养心园的大片土地，后来在该地建造了别墅。德璀琳当时是天津赛马会的负责人，便以赛马会的名义圈占了与养心园毗邻的大片土地，建成赛马场。英租界当局又以沟通马场的交通为名，从赛马场经佟楼沿英租界边界直至墙子河、修筑一条马路，即今马场道。当时声称路面属于赛马场，地基仍为中国所有。后在英租界第三次扩张后，马场道亦为英国人所强占，由佟楼至马场的那一段土地，包括赛马场本身及沿马路两侧的大片土地，本不属于英租界范围以内，实际上也为英租界当局所占有，清政府任其侵占不敢过问。辛亥革命以后，北洋政府曾为此事与英国领事办过交涉，但毫无结果。在1925年李景林任直隶督办期间，英籍华人熊少豪做了天津交涉员，与英国领事狼狈为奸，以承认既成事实为由，将马场及沿马场道两侧土地、房屋、整察权等均划归英租界所有，了结此案。英租界当局为顺利达到越界筑路而侵占的大片土地的目的，曾先后给予李景林、熊少豪等人贿赂达三十万元之巨。
英租界的行政管理机构为工部局，是仿照清朝政府工部的名称，取名为工部局。后来对外行文均用此名义，并正式成为英租界市政管理的执行机关。从形式上看，英租界的统治主体和决策机关是董事会。董事会由中、外纳税人（即租界内的纳税居民）推选产生，类似居民自治机构。根据相关规定，凡每年交纳房地产捐二百两或二百两以上者，具有一票选举权;如在办理选举人登记前六个月内占用租界内房产固定租值足六百两者，亦具备选举资格。1899年以前，董事会的董事名额为5人，没有中国人（仅1878年有过一名中国籍董事）。后来，董事名额增至10人，根据《英工部局章程》规定，其中至少有5名须是英国人，并由英国人任董事长。1930年以后，又增加中国籍副董事长一人，董事会下设∶人事及财务委员会（初期兼管医院卫生）、工程委员会、警务委员会、电务委员会、水道委员会、医院卫生委员会、学校委员会，后又设立义勇队委员会。各委员会委员由董事分别兼任之，董事长兼任各委员会委员。
工部局为董事会之执行机构，下设∶财政、工程、警务、电务、水道等处及卫生医官（相当于卫生处）。警务处正职为督察长，后改为处长，由英国人担任;副职名为巡务总管，后改为副处长，由中国人担任。经英租界选举人大会议决，曾先后设立六个保管团，由工部局与之订立保管契约，授权保管、经营指定的资产。计有∶1906年成立的十七号路球场保管团（即现在的新华路体育场）;1926年成立的空地保管团，负责保管民园及维多利亚花园（即现在的市府花园）;1927年成立的债券保管团，负责保管工部局发行的债券;1929年成立的英文学堂保管团（即现在的第二十中学）、天津公学保管团（后改名为耀华学校，即现在的第十六中学）及养老金保管团。
英租界还设有海河工程局，名义上是由英国领事馆、海关和天津海关道署三方面合组的委员会负责管理，实际上大权完全操之于英国人手中。英租界在形式上以自治为标榜，以董事会为招牌，但实际上大权全由英国总领事一手操纵。根据《英工部局章程》规定∶英租界选举人大会，无论是常会或特别会议，均由英国总领事负责召集，并有权对会议内容作出最后之裁决，对大会议决之事项，不但可以在会上口头否认，也可以于会后七日内以书面声明予以否决。就是工部局的日常工作，英国总领事也经常直接过问。
在董事会担任董事的英国人，都是效忠于大英帝国、侵略中国的急先锋，也是直接掠夺中国人民财富的吸血鬼。他们是英租界的头面人物，秉承英国领事的意旨执掌租界管理大权。1862年第一任董事长瓦勒，是英法联军侵略天津后最先到来的十三个外侨之一，当时是菲力普·摩尔洋行的经理;咪哆士洋行的经理咪哆士，也是第一批来天津的十三个外侨之一连任董事长七年（1866 一1872）;仁记洋行经理狄更生，先后任董事长九年（1897一1900，1903一1907）;高林洋行经理毛令（W.A.Morling）任董事长八年（1908-1915）;天津海关税务司德璀琳，先后任董事长十三年（1878-1881，1885一1893）;开滦矿务局总经理杨嘉立（P.C.Young），曾任 董事长九年（1921—1924，1926一1930）;其他如汇丰银行、怡和洋行、聚立洋行、平和洋行等英商企业的头目，都担任过董事长。在历届的董事中，也多系各银行、洋行的老板们。
最早担任董事的中国人是罗道生，他当时是道胜银行的首任买办，仅在1878年担任董事一年，后来很久都没有华籍董事。直至1897年英租界扩张后，才有第二个华籍董事，天津海关道蔡绍基，曾任董事二年（1899-1900）。第三个华籍董事是陈巨熙，他是招商局总办，任董事十八年（1912—1929）。1927年国民革命军一路向北，汉口、九江的英租界被我国收回，英租界当局极其紧张，为缓和中国人民的反帝情绪，从 这一年开始，中国籍董事才有增加，先后有庄乐峰（中兴煤矿公司董事）、钟世铭（北洋政府盐务署长、财政次长）、卞白眉（中国银行天津分行经理）、张公擒（美国华侨、唐绍仪之娟、曾任中国驻械香山领事）、胡光澄（英租界房地产大业主）、梁惠吾（怡和洋行买办）、赵天麟（开滦矿务局副经理），郑慈荫（太古洋行买办）、陈聘丞（天津浙江兴业银行经理）、孙凤藻（津浦铁路局局长）、王荷舫（开滦矿务局售煤处经理）、包培之（中孚银行经理）、李达（中央银行天津分行经理）、黄宗法（律师）、徐柏园（交通银行天津分行经理）、朱继圣（仁立毛织公司经理）、资耀华（上海银行经理）等。从1930年起，庄乐峰出任副董事长，直到 1941年。
英国在天津开辟了租界之后，一批批前来淘金的冒险家们便纷至沓来，有些侵略分子脱下军装摇身一变 成 为商人。他们秉承着英帝国政府的意旨，不平等条约的特权庇护和帝国主义侵略势力的支持，在天津开设洋行、银行、工厂等企业，搜刮原料，倾销洋货，把持航运，垄断金融。
海关是掌握国家大门的锁钥，它执行着征收关税及有关进出国境法令的重大任务。但在解放前的一百年中，这把大门钥匙却一直掌握在帝国主义手里。天津的海关大权则长期由英国人所把持。多年担任英租界董事会董事长的德催琳把持天津海关税务司先后达二十二年之久，1867年他初到天津时，不过是个四等文书，五年后即升任镇江税务司，1876年担任烟台税务司。由于他在《中英烟台条约》的谈判中，是修改税则的主要策划者，英帝国主义提拔他担任天津税务司。德璀琳以天津海关为基地，积极支持各国洋行对中国进行经济掠夺。在英帝国主义侵占开滦煤矿的罪恶活动中，德璀琳也是主要 策 划人之一。在扩张英租界及侵夺海河工程局的权力的过程中，德璀琳为英帝国主义出了不少有损中国权利的坏主意，因而很受到英国政府的赏识。德瑞琳不仅是帝国主义侵略势力的谋士，同时还受到清朝政府的宠幸，经常代表清廷执行特殊政治任务，甚至在中日甲午战争后委他随同李鸿章赴日本谈判媾和（因遭到日方拒绝而未果）。
自从战争之后，中国的关税就丧失了自主权;《天津条约》签订以后，中国的贸易自主权更进一步丧失。《天津条约》除规定增辟通商口岸并承认外国人在中国各地有自由通商的权利外，还规定了对我们国家的经济发展起过巨大破坏作用的子口税制度。实行这种税制，凡是进口洋货，只要向海关交纳一次2.5%的子口税，取得子口税单，即可运销全中国，不再交纳其他税费。洋行从内地掠夺土产出口，也只须交纳一次子口税，便可将货物直接运出口岸，沿途不再交 纳任 何税款。可是同样的国产货物在内地运销，或是中国行庄贩运准备出口的土产品，则须通过许多道关卡，交纳各种内地税。帝国主义规定的子口税制度不仅大大影响我国的关税收入，而且造成中国民族工商业和进出口贸易的显著劣势地位，根本没办法与洋行竞争。
在帝国主义的经济侵略活动中，以洋行为中心，海关、轮船公司、公证行、保险公司相互勾结，成为一个掠夺系统，垄断控制了天津港口的进出口贸易。其中，被帝国主义把持的海关，起到了重要支柱的作用。
天津英租界所谓的皇家四大行∶怡和、太古、仁记、新泰兴，都是以贩卖起家的。在《天津条约》中规定可以洋药名义进口，的输入合法化。这些洋行依仗租界的庇护及享有关税、航运等特权，使输入很快即占天津进口洋货的第一位。例如1861年进口为1482担，1863年为3749担，占天津洋货进口总值的36.4%。1865年增至5654担;1886年更猛增至9612担，价值达白银576万8169关平两。这不仅使中国的白银大量外流，而且由于不断输入中小城镇，毒氛蔓延，给中国人民带来了极大的危害。
洋行在我国大量贩卖军火，助长军阀战乱，支持反动政府。贩卖军火的洋行以德国洋行为主，例如老牌的德国洋行礼和、禅臣以及美最时、泰来、德义、瑞记、捷成等。这些洋行都设在英租界内。在租界的庇护和支持下，这些洋行可以和军阀、政客公开接洽军火生意，不受中国法律的任何限制和干涉。
天津洋行自从享有子口税的特殊权益以后，如虎添翼，在我国华北、西北、东北以及内蒙的广大城镇，遍设 外庄或货栈，作为垄断收购的基地。怡和、仁记、新秦兴、平和、高林等洋行，在内地设立的外庄为数最多。怡和洋行的外庄，一年营业额最多时达到四百万两。仁记洋行的外庄，收购山货经常一次超过一百吨，收购绒毛一次也常达几十吨。由于收购的数量最大，仁记外庄在各货产地收购时，都居于垄断地位，例如仁记在宁夏的外庄垄断收购西宁毛，在包头的外庄垄断收购驼绒，在海拉尔的外庄专门收购兽皮等。不平等的关税制度为这些洋行倾销商品和掠夺农副产品提供了最优惠的条件。其垄断天津进出口贸易所获取的巨额利润，他们凭藉不平等条约的特权和租界的庇护，在天津开设洋行后，为时不久，就变成腰缠累累的资本家。有的洋行依仗巧取豪夺起家，称之为皮包洋行。这种皮包洋行全凭招摇撞骗，做几票生意，发一笔财后，就收拾招牌，销声匿迹;也有的纯属诈骗，捞到一笔钱后就逃之天天。例如1927年美国人百治（Barger），在英租界海大道开设了一家百治洋行。百治就没有资金，就凭着洋行的招牌招聘买办，那时担任洋行买办必须交付若干押金，作为保证。当时应百治洋行之聘充当正副买办的周守仁和夏瑞章，先付押金两万元，百治即以这笔钱收购一批西宁羊毛出口。不料三个月后，百治借口这批货物质量太次，国外不肯偿付货款，必须他亲自回国交涉，因此与买办发生争执，最后竟由美国领事出面硬性决定允许百治回国办理脱售手续，结果百治一去不返，货款也查无信息，坑骗了中国买办。也有的皮包洋行生意愈做愈大，最后竟发展成为财力雄厚的大洋行，例如英商永丰洋行即属于这一类。永丰洋行的创办人是英国人费尔卡（F.A.Fairchild），在二十世纪初提着一个皮包只身来津，寄居于法商华顺洋行内，做为一个行贩，收购少量猪鬃出口。后来积累了一点资本，与人合伙开设了永丰洋行，凭藉子口税的特权，在内地大肆收购猪黯，不出几年，就垄断了猪鬃出口生意，在天津被称为猪聚大王。自1922年至1935年，是永丰洋行营业最盛年代，全年可出口猪鬓三百套（每套平均价格为二万四千美元），价值七百余万美元。费尔卡来华时两手空空，后在天津财产积累达千万以上。
洋行除在经济上对中国人民进行疯狂掠夺外。有的还经营惨无人道的贩卖华工的罪恶勾当。仁记洋行很早就干着这种卑劣野蛮的生意。它设有所谓金矿局，专门诱骗华工，付给少得可怜的安家费，然后运往南非洲、南洋 群 岛 等殖民地，转卖给外国资本家，从事于开采金矿、开发橡胶园等各种苦工杂役。洋行从中控取了血腥利润。
进出口贸易的主要工具——海上航运，怡和与太古两个洋行始终垄断着天津的 航 运事业，前后达数十年之久。它们不仅垄断着海上的远洋航运，内河航运也在其控制之下。早在1861年，怡和洋行的麦克利恩（H.C.Maclean）来津，并于1867年正式成立怡和洋行天津分行，除贩运和经营其他进出口贸易外，主要是经营航运业务。怡和洋行的轮运，从南到北，自香港起，经广州、汕头、厦门、福州、上海、青岛、烟台、威海卫，直到天津，包括了中国沿海的各主要港口，控制了整个沿海的运输线。除此而外，它还代理很多远洋航线，通往世界各大口岸。在怡和的航运系统内，有客船和货船三十余艘，定期往返于天津至广州及上海两条航线。
太古洋行也是以走私起家，后来转为经营航运的。太古洋行天津分行成立于1881年，初期设在英租界河坝道（今台儿庄路）的办事处，拥有几艘旧船。后来凭藉各种特权，进行种种掠夺活动，1886年以后与怡和一起，把持了天津进出口的航运。在五年之间即积累了大量资财，建立了天津太古洋行大楼（旧址在今解放北 路117号）。其经营事物的规模除统运外，还兼营油漆、保险，驳船等业务，其中进口食糖，在天津长期居于垄断地位。
怡和与太古在英租界都设有自己的大型仓库及专用码头。由垄断航运所派生的经济侵略组织，还有驳船公司和引水（领港）公司。由于海河航道狭浅，较大的远洋轮船只能停泊大沽口外，货物全靠驳船来往运输。英商大沽驳船公司是由仁记洋行经理狄更生等人发起组织的，它和太古洋行附设的太古驳船公司，在解放前的几十年中，一直紧紧扼住天津进出口运输的咽喉。
大多数外国银行设在在英租界，有英国汇丰银行、麦加利银行，美国花旗银行、运通银行冷大通银行，俄国的道胜银行，德国的德华银行，日本的横滨正金银行，比国的华比银行，以及合通银行、敦华银行、利华根行、天津商业放款银行、华北房地产抵押放款公司等。
在这些银行中，进行各种侵略活动最为突出的是 汇丰银行，它几乎控制和垄断了晚清及北洋政府以来的金融财政。它向当时的历届政府提供大量的条件苛刻的借款，吸 收 王 公 贵族、军阀官僚搜剖来的大批存款，并通过垄断国际国内汇兑、发行纸币等手段，牟取了巨额利润。
开滦煤矿的前身开平煤矿，本系直隶总督李鸿章命招商局唐廷枢集商股一百二十万两开设的。1900年八国联军入侵，开平媒矿为帝俄侵略军占领，督办张翼企图利用英国人的势力赶走俄国人，就委托德璀琳与英商墨林公司的代理人胡佛（后任美国总统）立了一个假卖约，名义上变为中英合办，以挤走帝俄侵略军。不料墨林公司借此机会便霸占了开平煤矿，再也不肯交还。最终为英帝国主义所占有。1907年袁世凯委派周学熙筹设滦州煤矿，开平煤矿，以便促进交涉达到收回开平的目的。最后在英帝国主义的政治、经济压力和利润的诱引下，最后又不得不与英帝国主义妥协，与开平煤矿联合经营，实际上滦州煤矿又为英帝国主义所吞并。1912年1月中英双方在天津签订了开滦矿务总局联合办理合同草案，设开滦矿务局于天津。1919年，在英租界修建了开滦矿务局大厦，做为指挥开滦煤矿的神经中枢。
依照不平等条约，帝国主义在中国侵占的租界，只有土地永租权，没有土地所有权，不得进行买卖。但是，帝国主义分子无视中国主权，利用租界地皮从事地产投机，通过地价增值大肆盘剥，白手起家，做无本生意。在英租界开辟的初期，每亩土地的售价一般不过三十两银左右（有的另加十两迁移费），外国资本家以如此低廉代价，争先抢购，英租界先后三次扩张的土地，均被其囊括垄断。随后由于租界经济的畸形繁菜，地价不断地大幅度的上涨，几十年后，每亩地的最低价格也得在五千两银以上，成为外国资本家在中国投资中最高的利润。在租界建造、买卖、出租房屋，也是能获得巨大利润的生意。其中尤以英、美合资开设的先农公司最具有代表性。
先农企业成立于1901年，即八国联军侵入的第二年系由当时英工部局董事狄更生纠合一些侵略军分子及洋行头目共同组织的。初成立时，仅有股份4000股，每股银一两。至1954年天津市人民政府接管该公司时，股份则增加到650万股，每股港币一元。五十多年间，资本额的增殖如此惊人，至于攫取的厚利更不待言。
先农公司其实就是自手起家。其创办资本绝大部分是以土地和房屋折价充数。如最大股东丁嘉利（Charles D.Tenny）当时是八国联军占领天津时的临时政权都统衙门总文案，在四千股中他一人独占3510股，流动资金则靠发行债券的办法筹集。如1901年当年就发行了利息7%的债券五十万两;1907年收回1901年债券，重新发行6%利息的债券150万两;1930年、1934年又分别发行债券。先农公司就是这样以发行债券套取资金并不断以新债券赎回旧债券的办法。先农公司有些董事同时也是英工部局董事，对英租界的建设规划了如指掌，所以抢先以低价买进将要成为繁华区域的土地，转手之间便可以高价出手，捞取厚利。如1917年先农公司得 知 疏 浚 海河、吹泥填平墙子河外的荒洼地，于是便大量买进坑洼荒地，每亩地价不过二百至五百元;到了1925年，每亩就上涨到四千至六千元。仅1925及1926年这两年间，先农公司在买卖土地上就获利一百二十三万零三百六十元。先农公司在房产经营方面，特别是通过房产抵押放款（借款到期不归还，房产即归先农公司所有）及出租土地筑造房屋（一定时期后房产即归先农公司所有）。一九五四年天津市人民政府接管时，先农企业具有房屋一万五千余间，花园大楼、先农大楼、新泰兴大楼、先农大院、煤华里、先农里、耀华里以及开封道、徐州道、大沽路、建设路一带的许多房屋，皆属先农公司所有，占全市外国大房产的44%左右。
设在英租界里形形的洋行，银行、保险公司、轮船公司、房地产公司，都是帝国主义经济侵略的先遣队。在解放前的百余年中，打着贸易的招牌，招摇撞骗，巧取豪夺，贪婪地吮吸着中国人民的血汗。英国在津贸易输出输入总额，自开辟租界以来直线上升。在一九O年义和团运动前，每年最高不过二百万海关两，到一九一二年，增长为六百三十一万六千九百八十六海关两。到一九二五年为一千零九十六万二千二百四十六元;十年后即抗战前一年，又上升为一千六百五十万一千零九十一元。
海河是天津通海的唯一水路。海河如果畅通，帝国主义的舰船就可以自大沽海口上溯无阻，直驶天津租界的河坝码头。海河如果淤浅堵塞，就会直接影响外国商船的入航。尤其天津租界的繁荣与否，与海河的通塞有极其密切的关系。
自从一八六○年帝国主义在天津强行占据租界开始，至一九一四年第一次世界大战爆发前后，五六十年间，天津的对外贸易和航运事业，都由英国资本占据着统治地位。例如一八七一年，天津进出口的外轮为六百二十二艘，其中英国船为二百二十六艘，占百分之三十六。一八九五年天律进出口的外轮为一千零五十二艘，其中英国船达七百三十八艘，占百分之七十以上。因此英帝国主义特别关心天津海河河道的航行状况，海河工程局就是在这种历史背景下产生的。
海河是华北五大河汇聚入海的尾端。由于河道多弯，疏浚不力，上游带来的泥沙沉积淤垫，致使海河航道经常堵塞，甚至泛滥成灾。例如一八九O年、一八九二年、一九一七年、一九二四年，海河均曾给天津带来严重灾害。
一八九O年发生水灾以后，海关税务习德璀琳向李鸿章建议，由英国人林德对海河航道进行勘测，拟出浚治计划，并提议从关税中支出白银一百万两，作为治河经费。李鸿章虽表示同意，但天津人民对于外国人插手浚治海河却强烈反对，最后计划掏浅，没有实现。
一八九七年北洋大臣王文韶旧案重提，聘林德为顾问，与领事团团长、法国总领率杜士兰，英国领事宝士徒，天津洋商总会会长克森士，以及德璀琳等会商，协议成立海河工程局，由中国政府拨款十万两，另由英工部局发行公债十五万两（由汇丰银行以年息六厘供给资金），共二十五万两，作为治河基金。同时组成一个海河工程委员会，执行浚治方案。委员会由下列几方面组成∶①天津海关道台，②北洋大臣委派中国委员二人（作为中国招商局与中国机矿公司的代表），③天津海关税务司，④各个轮船公司与驳船公司的代表，⑧各外国租界的代表（指当时存在的租界），⑧洋商总会的代表。
一九OO年八国联军人侵以后，英帝国主义为了保持海河航运不受阻碍，曾对海河航道作了部分的修浚。《辛丑和约》签订以后，海河工程局重行改组，实际的领导权即完全被英帝国主义所窃取。一九O二年，直隶总督袁世凯在天津与英国领事商定，由英国领事馆、海关和天津海关道署三方面合组管理委员会负责其事。当时的三个委员是∶英国领事郝伯金，海关税务司德璀琳和天津海关道唐绍仪。在管理委员会之外，还设有伸裁委员金，由九个委员组成。其中三个委员选自洋商总会，三个委员选自外国轮船公司，其余三人即系管理委员会中的三个委员——津海关道（后为海关监督）、首席领事、津海关税务司，结果九个仲裁委员中只有一个经常不出席的中国人。海河工程局设 有秘书长一人，一向由外国人（主要是英国人）担任，具体管理局内一切事务。局内各重要部门，如总务部，工厂部，挖河部，海口部等负责人，概由洋员充任。工程方面设有总工程师和副总工程师，也由英国人担任。因此海河工程局名义上是中国官署，实际上完全受英帝国主义操纵，为英租界利益服 务的 机关。
海河工程局的经费，一部分由中国政府拨付，一部分由关税项下附加河捐支付，其实都是由中国人民负担，而受益最大的是英帝国主义。当时修治海河，主要为便于帝国主义的商船和军舰直接驶靠租界码头。例如根据海河工程局的报告书，海河经过初步疏浚后，在一九O二年的八月廿一日，就有外轮联新号驶入租界码头，这是从一八九九年四月以来从大沽口直接开到租界河坝最大的一般船只。一九O三年，远洋商船开到租界河坝的竟达三百三十三艘;一九O四年增至三百七十四艘。除此而外，每年自海河中挖出的淤泥，约二十万立方米，都以铁管向英租界墙子河外一带的洼地输送填垫（俗称吹泥垫地），结果英租界一文不费，就垫平了二百五十余万立方来的坑洼地。这些垫平了的坑洼地，后来都成为价格高昂的地产。
在英帝国主义的操纵下，海河工程局的权限范围 日益扩大。除去浚河、建闸、挖泥、破冰等外，在大沽口外修筑防波堤，在天津市内起建万国桥（即今解放桥）等工程建设项目，统由该局揽办。海河工程局利用特权，不仅对海河的流量、土质、河床深浅、海潮涨落等进行详密的勘察测量、因而掌握了全部海河河道的情报资料，建造船坞、工场、以供外轮修理和停泊之用。例如先在河东比租界下游地段购地三十余亩建渣船坞、后又在新河购地一段，另建新坞。一九二七年，河北省主席商震曾拟成立整理海河委员会，意欲自海河上游比较彻底地浚治，但因筹措经费须依靠海关增加附税，而海关却掌握在外人手中，不得不就商于领事团。后来海河工程局竟提出∶这笔款项应由海河工程局保管，不经外人签字，中国人 不得使用。最后由于海河工程局的破坏阻梗，这项计划终于成为泡影。
清末民初，中国政治舞台风云迭变，尤以北洋政府时期，军阀政客争权夺势，政权更替频繁，今日人阁，明日下台，有如走马灯。由于租界在政治上享有治外法权，完全不受中国政府的法律校力所辖制，因此下野的军阀、改客。多携带搜刮来的民脂民膏，跑到天津租界里藏身避风，并广置房地产，过着骄奢淫逸的寓公生活。野心不死者，便聚集在租界 里阴 谋策划，重整旗鼓，一旦时机成熟;便重返北京粉墨登场。由于这些酝酿筹谋的过程，经常是在天津租界里进行，故当时流传着北京是前台，天津是后台的说法。所谓天津，指的实为天津租界;而天津租界中又主要指的是英租界。
自辛亥革命前后至七七事变，在英租界做寓公的军阀、官僚、遗老等，数以百计。北洋政府时期的五个大总统，其中有四个都和天津英租界有密切关系。袁世凯在慈禧太后死去后，摄政王载沣要杀袁世凯，袁感到形势对己不利，乔装打扮潜来天津，住在英租界利顺德饭店（今天津饭店）避风，英驻华公使朱尔典指令英工部局派专人加以保护，并立即向清廷为 之 疏通，最后得以平安无事，以养疴为名，返河南彰 德洹上村。一九二二年大总统徐世昌被直系军阀赶下台，于六月二日通电下野的当天，就携卷避居天津英租界。一九二三年六月大总统黎元洪为直系军阀所逼跑到天津英租界后，不甘心失败，竞在英租界内陆续发布总统指令和总统任命，延其政治生命。通过贿选上台的总统曹馄，在下野以后也寓居天津英租界。黎元洪、曹锟、徐世昌后来都死于英租界私宅。
据粗略统计，在英租界居住过的清未贵族、北洋军阀、官像政客等主要人物如∶清末贵族有奕助（庆亲王，曾任军机大臣）、载津（醇亲王，溥仪之父）、载涛（贝子，曾任驻德公使）人、那桐（军机大臣）、铁良（户部侍郎、练兵大臣）等;清末官僚有李鸿章（直隶总督、北洋大臣）、张人骏（山东巡抚）、张鸣岐（两广总督）、张翼《户部侍邮）、张锡銮（奉天将军、两广总督）、李准（两广水师 提 督）、聂宪藩（京师卫戌总司令）、马玉堤（毅军统领）、蔡绍基（天津海关道）等;
北洋政府时期的国务总理有∶段祺瑞、唐绍仪、靳云鹏、张绍曾、潘复、龚心湛、熊希龄、颜惠庆、顾维钧等;北洋政府的总长有∶梁士诒（财政总长）、刘冠雄（海军总长）、杜锡硅（海军总长）、周自齐（财政总长）、叶恭绰（交通总长）、张弧（财政总长）、李士伟（财政总长）、李思浩（财政总长）、王克敏（财政总长）、朱启钤（内务总长、交通总长）、张志潭（内务总长）、吴触麟（交通总长）、徐世章（交通次长、津浦铁路局长）等;
北洋军阀有;张勋（长江巡阅使、安徽督军）、李纯（江苏督军）、倪嗣冲（安徽督军）、王占元（湖北督军、两湖巡阅使）、陈光远（江西督军）、蔡成勋（江西督军）、齐燮元（江苏督军、苏皖赣三省巡阅使）、孙传芳（浙闽苏皖顿五省联军总司令）、陆洪涛（甘肃督军）、陆建章（陕西督军）、傅良佐（湖南督军）、陈嘉谟（湖北督军）、寇英杰（河南督军）、张敬尧（湖南督军）、张福来（河南督军）、田中玉（山东督军）、孟恩远（吉林督军）、张作相（吉林督军）、鲍贵卿（黑龙江督军）、吴俊升（黑龙江督军）、万福麟（黑龙江督办）、张宗昌（山东督办）、刘镇华（陕西督军）、陈树藩《陕西督军）、周荫人（福建督军）、王承斌（直隶省长）、许琨（直鲁联军军长）、王怀庆（北京卫戍总司令）等。至于居住在英租界的富绅、买办、大资本家就多不胜 数了。如号称天津四大买办的吴调卿（汇丰银行）、梁炎卿（怡和洋行）、郑翼之（太古洋行）、王铭槐（道胜银行），其他著名买办如杜克臣（平和洋行）、靳少卿、宁星甫（新秦兴洋行）、李吉甫（仁记洋行）、魏信臣（正金银行）、魏采臣（华比银行）等都住在英租界。有些外省市的大地主在英租界也置 有房地产，如山东章邱孟家、海丰吴家、山西祁县祁家、乐亭刘家、胜芳蔡家、献县鲁家等。
传教活动是紧随着英法联军的战舰而来的。一八六一年，英国圣道堂（循道公会）传教士郝韪廉（William N，Hall）及股森德（Indocent）来到天津开辟传教阵地，曾得到侵略头目戈登的全力支持，先是在天后宫附近强租房屋作为临时的礼拜场所，后又移至紫竹林一间小庙里。英国伦敦会传教士理一视（Jonathan Lee）也于一八六一年接踵而来，其后，圣公会（大英国国教会），公谊会，救世军以及一些美国系统的数会也陆续派传教士来津。这些教会的领导中枢设在英租界，但教堂多建在中国人聚居地区，并以天津为根据地，逐步向周围农村以至华北、东北、西北等内地扩张，利用宗教作为帝国主义侵略的先驱。
早期英租界是各帝国主义国家在天津的政治中心，许多国家的领事机构都设置在这里，如美国领事馆初设于味哆士道（今泰安道），后移至利华大楼;加拿大领事馆设于维多利亚道汇丰大楼;芬兰领事馆设于海大道;瑞典领事事务由礼和洋行代办;挪威领事事务由乐利公司代办。日本在未侵占租界之前，也把领事馆设在英租界。英租界也是帝国主义进行间谍活动的大本营。
在英租界维多利亚道有一座巨大的建筑物——戈登堂，这是英帝国主义为了纪念屠杀中国人民的天到子手戈登于一八开始兴建的，建筑费三万二千两。登是个工兵上尉，一八六O年作为英、法侵略军的一员来到天津，曾大肆屠杀天津人民。天津英、法租界的地界范围，最初就是戈登和法国侵略军的一个工兵上尉负责划定的。一八六三年，戈登又率领侵略军配合清朝反动军队，太平天国革 命运动，在苏州、常州一带焚烧掳掠，肆意屠杀。由于中国人民有功》，清廷特赐戈登黄马褂以为奖赏。一八八三年，这个帝国主义强盗，又到非洲指挥屠杀苏丹人民的殖民战争，一八八五年二月，被非洲人民在喀士穆地方杀死，结束了他的罪恶一生。一八九O年五月，戈登堂落成时，天津英国领事举行了盛大的命名典礼，北洋大臣兼直隶总督李鸿章并到会表示祝贺。随后英租界当局又在戈登堂为李鸿章祝寿。李鸿章为了进一步取媚于外国主子，特捐建了一座戏台和一张巨幅的戈登画象。戈登堂后来就作了英租界工部局的办公楼（解放后为天津市人民政府所在地）。
戈登堂前面的花园原为一臭水坑，早在一八八七年即经过填平修葺、为庆祝英国维多利亚女息的五十诞辰、建成维多利亚花园（Victoria Park）。当时这个花园仅对外国人开放，非经英租界董事会或该管巡捕的许可，一般中国人是不准入内的。
在八国联军侵入天津以后，英租界建立了驻有三千人的兵营，地点在今柳州路与贵州路之间（即现在的市一中）。驻军由一个少将级旅长任司令。从北京到山海关铁路沿线的英国驻军，也归这个司令指挥。英工部局开办了两座学校∶一是英文学校（Grammar School），专供外国人子女入学，地点今湖北路第二十中学）;一是天津公学，为居住在英粗界的中国纳税人的子女而设，初期在戈登道（今湖北路），后迁至红墙道（今新华路），一九二九年开始在墙子河啡二十九号路（今胜利路）建造校舍，于一九三五年全部竣工，并改名为耀华学校（即今第十六中学）。
中国人民的血汗养肥了前来天津淘金的冒险家们，他们暴敛致富之后，恣意寻欢，尽情享受，成为海外天子。从英租界侵占之初，那些双手沾满中国人民鲜血的侵略分子及贪婪搜刮中国人民财富的洋商们，就经常举办什么酒会、舞会及其他娱乐晚会，并建立饭店、旅馆、俱乐部、夜总会等消遣场所。早在一八六三年就举办了第一次的赛马会，并建立常设机构，每年春、秋季都举行赛马活动;赛马场的地点最初设在海光寺一带，一八八六年又在佟楼以南强占大片土地，修建新跑马场。除了赛马会而外，还陆续组织了草地网球会、妇女草地网球会、浮水会、冰球会、垒球会、马球会、板球会、高尔夫球会等等，在娱乐及体育活动方面，应有尽有。一九O二年又新建了规模豪华的乡谊会（Country Club，即今友谊供乐部），作为他们的乐园。后来英租界逐步向墙子河外扩张后，在早期英租界的海大道一带，形成了以小白楼为中心的繁华区，商店、餐厅、酒吧间栉比鳞次，五光十色。
一九三七年七七事变爆发后，日寇占领了天津。由于英、法租界在某些方面为中国人的抗日活动提供了庇护所，因而与日本占领者之间的关系日趋紧张。一九三八年十二月二十二日，日军在英、法租界的周围架设了铁丝网，对出入于英、法租界的行人进行全方位检查，对英、法租界当局施加压力。一九三九年四月九日，伪联合准备银行津行经理兼伪津海关监督程锡庚在英租界大光明电影院被暗杀，日寇与英租界当局 多 次交涉，要求引渡凶手，为英方拒绝。因此，日军从六月十四日起，封锁英、法租界通往日租界及中国管辖区的七个路口。
英、日两国为解决封锁英租界问题，于同年七月由英国驻华公使克琪同日本外相有田在东京举行谈判。七月二十四 日英、日双方缔结有田克琪协定，英国承认日本在中国抗日活动有特殊需要，保证在治安与经济方面与日本合作，同时继续谈判关于处理中国、交通银行在英租界所存白银等问题。上述协定刚刚签订，美国单方面废除了日美通商航海条约，这件事促使了英国在谈判中转向强硬态度。八 月三十一日，英、日东京谈判宣告破裂。
一九四O年六月，英、日东京谈判恢复。最后英国终于屈服于日本的压力，辖牲中国权益，成立了关于天津 问题的 协定，公认伪联银券在租界内合法流通，并同意封存中国、交通银行原存于英租界之白银。其后不久，英国陆军部发布声明，撤退驻扎在华北及上海的英国军队，天津之英驻军于八月十八日撤至香港。一九四一年十二月八日，日本帝国主义发动太平洋战争，向英、美宣战，与此同时日本军队进驻英租界。当时英租界系由日寇部队占领，故名曰极管区，由汉奸方若任区长。日寇接管了英租界后，强占一切可供军用的物资和交通、通讯机关，接管各银行、洋行。一九四二年三月，日寇与汉奸政权还玩弄了一次所谓移交英租界的丑剧，然后把极管区改名为特别行政区。一九四三年三月，又改名为兴亚第二区（日租界为兴亚第一区，法租界为兴亚第三区）。
由于英、日两国当时处于战争状态，对英国说来，在外交上并不承认日本对租界的接管，而在名义上仍具有对租界的所有权，但又不能实行任何行政权。在这种情况下，英国政府在一九四三年一月与政府签订的《中英新约》中，第二条规定同意将天津英租界交还中国。
天津英租界之正式移交给中国，是在抗日战争胜利以后。一九四五年十一月二十四日，政府行政院训令天津市政府组织天津市前英、法、意租界官有资产与官有义务、债务清理委员会，对旧英租界及旧日、法、意租界进行正式 接管。委员会由杜建时任主任委员，英国首席顾问为甘悌（P.H. B.Kent），法国首席顾问为美馥瑞（freys）。清理工作从一九四六年十二月开始，到一九四七年五月完竣。在谈判过程中，共举行了中、英联席会议八次，主要在接收资产方面达成了协议，尚有着干悬而未决的问题，另由政府外交部与各国驻华大使通过外交途径继续磋商解决。
至此，天津英租界正式收回。从形式上看维护了中国的领土主权，结束了英帝国主义在天津的特殊统治地位。但是，执行着对内反人民、对外投降卖国政策的政府，依然在政治上、经济上依附于帝国主义，而帝国主义在事实上仍然在中国享有政治、经济等各种特权，至于帝国主义在租界所遗留下来的毒素影响更是根深蒂固的。
每次路过这些租界地方 没感觉那是一种风景 总觉得那是一种耻辱！从过去到现在依然有一些人一说自己住在租界满满的自豪感和光荣感！
一座天津城，半部近代史，别的城市想了解过去还的进博物馆，翻历史书，天津在街面上就学习了
图上没有标注美租界！美租界历史上在天津那是确实存在过的，只不过后来全部转让给英租界了。
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